Право на преминаване през чужд имот: кога се полага и как се учредява

Право да минавате през чужд имот, за да стигнете до своя, не възниква само от нуждата. По чл. 192 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) то се учредява с писмен договор с нотариална заверка на подписите, а когато съседът откаже и друго техническо решение е явно икономически нецелесъобразно – със заповед на кмета на общината срещу обезщетение. За земеделска земя без изход на обществен път редът е по чл. 36 от Закона за опазване на селскостопанското имущество.

Кога се полага право на преминаване през чужд имот

Когато вашият имот няма изход към улица или друг обществен път и единственият разумен достъп минава през съседен имот. Самото неудобство (по-дълъг път, по-стръмен подход) не е достатъчно: при липса на съгласие общината учредява правото само ако „друго техническо решение е явно икономически нецелесъобразно“ (чл. 192, ал. 2 ЗУТ).

Правото на преминаване е „сервитут“: ограничено право да ползвате част от чужд имот за определена цел. Собствеността върху земята не се прехвърля. Имотът, който получава достъп, е „господстващ“, а този, през който се минава – „служещ“. Правото е толкова широко, колкото пише в договора или заповедта: ако там е записано преминаване пеша, то не включва автоматично кола, разширяване на пътеката или прокарване на тръби и кабели.

Законът поставя и граници, валидни и за договора, и за заповедта: правото на преминаване не може да влошава условията за застрояване на имотите, да пречи на установеното трайно ползване на имота и да засяга разрешени или съществуващи сгради, освен ако собствениците изрично се съгласят на това с писмен договор.

Трите пътя за учредяване: договор, заповед на кмета, земеделска земя

Път	Кога	Кой решава	Какво се плаща	Обжалване
Договор (чл. 192, ал. 1 ЗУТ)	Съседът е съгласен	Двамата собственици, пред нотариус	Договорена цена, нотариална такса, такса за вписване	Няма; договорът обвързва
Заповед на кмета (чл. 192, ал. 2 ЗУТ)	Няма съгласие и друго решение е явно нецелесъобразно	Кметът на общината; за държавен имот – областният управител (чл. 192, ал. 3)	Обезщетение по пазарна оценка (чл. 210 ЗУТ) плюс общинска такса	Административен съд, 14 дни от съобщаването (чл. 215 ЗУТ)
Земеделска земя (чл. 36 ЗОСИ)	Имотът е селскостопанска земя без изход на обществен път	Кметът на района или кметството, след комисия	Обезщетение за вредите, определено от комисията	Районен съд, 14 дни от съобщението; решението е окончателно

И при трите пътя документът, който учредява правото, се вписва в Имотния регистър по партидите на двата имота. Невписано право не обвързва този, който по-късно купи съседния имот.

Как се учредява с договор при нотариус

Най-бързият и най-евтиният път. Договорът е писмен, с нотариална заверка на подписите (чл. 192, ал. 1 ЗУТ). Устна уговорка или дългогодишно „търпене“ от съседа не създават вещно право и могат да бъдат оттеглени по всяко време.

1. Уточнете маршрута върху скица от кадастъра: откъде минава, колко е широк, пеша или с автомобил, за какъв срок (обикновено безсрочно).
2. Договорете цената и кой поддържа пътеката, както и обезщетение при вреди.
3. Проверете собствеността на двата имота. Ако служещият имот е съсобствен, участват всички съсобственици.
4. Подпишете договора пред нотариус, който заверява подписите.
5. Впишете договора в Службата по вписванията по местонахождението на имотите. Адвокат може да ви помогне с вписването в Имотния регистър.

Как се издава заповед на кмета по чл. 192 ЗУТ, когато съседът отказва

Заявлението се подава в общината по местонахождението на имота. Условията са две и трябва да са налице едновременно: не е постигнато съгласие със собствениците, и друго техническо решение (друг подход, друг маршрут) е явно икономически нецелесъобразно (чл. 192, ал. 2 ЗУТ). Когато имотът, през който ще се минава, е държавен, заповедта издава областният управител; когато е общински – кметът (чл. 192, ал. 3 ЗУТ).

Ето стъпките, както ги описва например Община Варна в услуга № 2114:

1. Подайте заявление до кмета лично, чрез пълномощник с нотариално заверено пълномощно, по пощата или електронно.
2. Приложете документ за собственост, копие от действащата регулация, копие от кадастралната скица и декларация по чл. 43 от Административнопроцесуалния кодекс, че не е постигнато съгласие със собствениците на имотите, през които ще се минава.
3. Платете общинската такса при подаването.
4. Изчакайте оценката: кметът назначава независим оценител, който определя пазарната цена на правото по чл. 210 ЗУТ. Комисия по чл. 210 ЗУТ приема оценката.
5. Платете обезщетението на собственика на служещия имот. Заповедта се издава след плащането.
6. Получете заповедта и я впишете в Имотния регистър.

Срокът за произнасяне е различен по общини: Община Варна обявява 45 дни, Областна администрация Стара Загора – един месец от постъпване на искането, като срокът спира, ако документите трябва да се поправят.

Какво обезщетение се дължи на собственика на имота

Обезщетението е еднократно и се определя по пазарни цени от независим оценител по реда на чл. 210 ЗУТ (не е „наем“). На практика оценителят гледа пазарната стойност на земята в района, площта на пътеката и доколко тя ограничава ползването на служещия имот. Всяка от страните може да оспори оценката по съдебен ред.

Отделно от обезщетението плащате общинска такса за услугата и таксата за оценката. Във Варна например таксата за 2026 г. е €61.36 плюс таксата за оценката по чл. 210 ЗУТ; в други общини сумите са други, проверете на страницата на вашата община.

Пример: колко струва заповед на кмета за пътека от 30 кв. м

Това е пример с условни числа; сумите във вашия случай зависят от оценката и от таксите на общината.

Разход	Сума
Обезщетение за собственика: 30 кв. м × €50/кв. м по оценката	€1,500
Общинска такса за заповедта (Варна, 2026 г.)	€61.36
Такса за независимата оценка (условно)	€200
Общо	€1,761.36

Към това се добавят таксата за вписване на заповедта и хонорарът за адвокат, ако ползвате такъв. При договор с нотариус вместо обезщетение по оценка плащате договорената със съседа цена плюс нотариалната такса и таксата за вписване.

Земеделска земя без изход: редът по чл. 36 ЗОСИ

За селскостопанска земя извън регулация важи друг закон. Собственик или ползвател на такава земя, която няма изход на обществен път, може да поиска от кмета на района или кметството по местонахождението на имота да му разреши право на преминаване през съседните земи (чл. 36, ал. 1 от Закона за опазване на селскостопанското имущество, ЗОСИ).

1. Подайте искане до кмета на района или кметството.
2. Кметът възлага на комисия от длъжностни лица да определи мястото за преминаване така, че да се причинява най-малка вреда на служещата земя, и размера на обезщетението за вредите (чл. 36, ал. 2 ЗОСИ).
3. Кметът издава заповед за правото на преминаване и обезщетението (чл. 36, ал. 3 ЗОСИ).
4. Ако не сте съгласни, обжалвайте заповедта пред районния съд по реда на Гражданския процесуален кодекс в 14-дневен срок от съобщението. Съдът решава делото по същество и решението му не подлежи на обжалване (чл. 36, ал. 3 и 4 ЗОСИ).

Две особености, които често се пропускат. Ако земята е останала без достъп заради продажба, замяна, делба или предоставяне за лично ползване, продавачът, заменителят, съделителят или предоставилият земята е длъжен да осигури достъп, без да има право на обезщетение за вредите (чл. 37 ЗОСИ). И правото се прекратява по същия ред, когато отпадне нуждата от преминаване (чл. 38 ЗОСИ). Преминаването през чужди земи с насаждения без установено право е забранено (чл. 35 ЗОСИ).

Как се обжалва заповедта на кмета

Заповедта по чл. 192 ЗУТ (или отказът да се издаде) се обжалва пред административния съд в 14-дневен срок от съобщаването ѝ (чл. 215 ЗУТ). Жалба може да подаде както този, на когото е отказано, така и собственикът на служещия имот, който смята, че условията не са налице или обезщетението е ниско. Проверете отделно кога са ви съобщени оценката и самата заповед: сроковете текат от всяко съобщение. При спор за земеделска земя жалбата е до районния съд, както е описано по-горе.

Кога е нужен адвокат

Договорът при нотариус е по силите на всеки, но текстът му решава спорове за години напред: маршрут, ширина, автомобили, поддръжка, срок. Преди да купите имот, проверката дали той има правно осигурен достъп е част от прегледа на документите. При отказ на съседа, при обжалване на заповед или оценка и при спор за стара пътека, която някой е преградил, консултация с адвокат по вещно право помага да изберете правилния път и срок. В каталога на Argumento ще намерите адвокати по вещно право във вашия град.