Покупката на имот "на зелено", или в процес на строеж, е все по-популярен избор за много българи, търсещи своя нов дом или възможност за инвестиция. По данни на Националния статистически институт 66% от всички, общо 2084 на брой, разрешителни за строеж за първото тримесечие на 2025 г. са за жилищни сгради. Над половината от тях са концентрирани в София и Пловдив, което създава силна конкуренция и може да доведе до спад в цените “на зелено”. Този тип сделка обаче крие и редица специфики и потенциални рискове. Представяме ви отговорите на 10-те най-често задавани въпроса по темата, за да ви помогнем да вземете информирано решение.
| № | Въпрос | Отговор | Нужен ли ми е адвокат? |
| 1 | Какво означава „на зелено“? | Купувате жилище, което още е само на чертеж или в ранни етапи на строеж (между изкоп и Акт 14). Плащате поетапно, а собствеността се прехвърля едва след въвеждане в експлоатация (Акт 16). | - |
| 2 | Кои са основните рискове? | Най-големият риск е сградата да не бъде завършена или да не получи разрешение за ползване (Акт 16). Други съществени рискове са: забавяне или спиране на строежа, промени в проекта, некачествено изпълнение, фалит на строителя и липса на финансиране. | ⚠️ Юрист - за оценка на рисковете |
| 3 | Как да проверя надеждността на инвеститора/ строителя? | Това е една от най-важните стъпки. • Проверете разрешението за строеж в Публичния регистър по чл. 3, ал. 4 от Закона за устройство на територията на издадените разрешения за строеж. • Проучете предишни завършени обекти на същия строител, поговорете със собственици за качеството и спазването на сроковете. • Посетете лично строителната площадка. • Проверете история на фирмата в Търговския регистър - откога съществува, дали има висящи дела или производства по несъстоятелност. | ⚠️ Юрист - за по-задълбочена проверка |
| 4 | Кога ставам законен собственик? | По закон прехвърлянето е възможно едва когато сградата е поне „груб строеж“ (Акт 14), но в практиката обикновено се подписва окончателен нотариален акт след Акт 16. | ⚠️ Нотариус / адвокат - за проверка на актовете |
| 5 | Какво трябва да съдържа предварителният договор? | Предварителният договор е ключов документ, който обвързва страните. Той трябва да бъде в писмена форма и да описва максимално детайлно всички аспекти на сделката: • точни данни на страните; • ясни срокове, етапи и неустойки; • крайна цена с ДДС и разпределение на плащанията; • подробно описание на имота - площ, разпределение, изложение, етаж, както и описание на прилежащите части (мазе, таван, идеални части от общите части на сградата); • степен на завършеност на апартамента (например "на шпакловка и замазка", с монтирани врати и т.н.); • обезпечения при неизпълнение; • клаузи за одобрение на кредит. | ⚠️ Адвокат - за преглед и редакция |
| 6 | Кои документи да искам преди първата вноска? | Разрешение за строеж, удостоверение за собственост (или право на строеж) на терена, одобрен архитектурен проект, актове 2 и 3 (при изкоп), удостоверение за липса на тежести, финансово становище от банка (ако ще теглите кредит). | ⚠️ Адвокат - за проверка на тежестите |
| 7 | Мога ли да получа ипотечен кредит за имот “на зелено”? | Да, възможно е, но процедурата е по-специфична. Повечето банки започват да отпускат финансиране едва след като сградата достигне етап "груб строеж" и има издаден Акт 14. До този момент купувачът трябва да финансира вноските със собствени средства. Някои строители имат партньорски споразумения с конкретни банки, които могат да предложат финансиране и в по-ранен етап, но условията трябва да се проучат внимателно. | ⚠️ Кредитен консултант - за проучване на условията и изискванията на различните банки. Банка - за предварително одобрение на ипотечен кредит |
| 8 | Какво да правя, ако строителството се забави или спре? | Ако в предварителния ви договор има предвидени неустойки за забава, можете да предявите претенции към строителя за тяхното изплащане. Размерът на неустойката и условията за изплащането ѝ трябва да са ясно дефинирани – например определен процент от платената сума за всеки ден или месец забавяне след уговорения срок. При много голямо забавяне може да имате основание и за разваляне на договора. | ⚠️ Адвокат - за защита на правата ви при забавяне - зависи изцяло от клаузите в предварителния договор, затова е важно да не подписвате такъв без експертно съдействие |
| 9 | Какво представлява Акт 16 и защо е толкова важен? | Акт 16, официално наричан "Разрешение за ползване", е финалният документ, който удостоверява, че строежът е изпълнен съгласно одобрените проекти и законовите изисквания и може да бъде въведен в експлоатация. Без Акт 16 имотът законово не може да се използва за живеене, не можете да се регистрирате на адреса и да получавате ток и вода на битови, а не на по-скъпите индустриални цени. Липсата на Акт 16 прави имота практически непродаваем и невъзможен за ипотекиране. | - |
| 10 | Какви са предимствата при покупката “на зелено”? | Основните предимства са по-ниската цена в ранните етапи на строителството и възможността за по-голям избор на етаж, изложение и разпределение на жилището. Често се предлагат и гъвкави схеми на разсрочено плащане. Купувате чисто нов имот, в който никой не е живял преди вас, и имате възможност да направите някои промени по интериора в процеса на строеж, след съгласуване със строителя. | - |
