№

Въпрос

Отговор

Нужен ли ми е адвокат?

1

Какво означава „на зелено“?

Купувате жилище, което още е само на чертеж или в ранни етапи на строеж (между изкоп и Акт 14). Плащате поетапно, а собствеността се прехвърля едва след въвеждане в експлоатация (Акт 16).

-

2

Кои са основните рискове?

Най-големият риск е сградата да не бъде завършена или да не получи разрешение за ползване (Акт 16). Други съществени рискове са: забавяне или спиране на строежа, промени в проекта, некачествено изпълнение, фалит на строителя и липса на финансиране.

⚠️ Юрист - за оценка на рисковете

3

Как да проверя надеждността на инвеститора/ строителя?

Това е една от най-важните стъпки.

• Проверете разрешението за строеж в Публичния регистър по чл. 3, ал. 4 от Закона за устройство на територията на издадените разрешения за строеж.

• Проучете предишни завършени обекти на същия строител, поговорете със собственици за качеството и спазването на сроковете.

• Посетете лично строителната площадка.

• Проверете история на фирмата в Търговския регистър - откога съществува, дали има висящи дела или производства по несъстоятелност. 

⚠️ Юрист - за по-задълбочена проверка

4

Кога ставам законен собственик?

По закон прехвърлянето е възможно едва когато сградата е поне „груб строеж“ (Акт 14), но в практиката обикновено се подписва окончателен нотариален акт след Акт 16.

⚠️ Нотариус / адвокат - за проверка на актовете

5

Какво трябва да съдържа предварителният договор?

Предварителният договор е ключов документ, който обвързва страните. Той трябва да бъде в писмена форма и да описва максимално детайлно всички аспекти на сделката: 

• точни данни на страните;

• ясни срокове, етапи и неустойки; 

• крайна цена с ДДС и разпределение на плащанията; 

• подробно описание на имота - площ, разпределение, изложение, етаж, както и описание на прилежащите части (мазе, таван, идеални части от общите части на сградата); 

• степен на завършеност на апартамента (например "на шпакловка и замазка", с монтирани врати и т.н.);

• обезпечения при неизпълнение; 

• клаузи за одобрение на кредит.

⚠️ Адвокат - за преглед и редакция

6

Кои документи да искам преди първата вноска?

Разрешение за строеж, удостоверение за собственост (или право на строеж) на терена, одобрен архитектурен проект, актове 2 и 3 (при изкоп), удостоверение за липса на тежести, финансово становище от банка (ако ще теглите кредит).

⚠️ Адвокат - за проверка на тежестите

7

Мога ли да получа ипотечен кредит за имот “на зелено”?

Да, възможно е, но процедурата е по-специфична. Повечето банки започват да отпускат финансиране едва след като сградата достигне етап "груб строеж" и има издаден Акт 14. До този момент купувачът трябва да финансира вноските със собствени средства. Някои строители имат партньорски споразумения с конкретни банки, които могат да предложат финансиране и в по-ранен етап, но условията трябва да се проучат внимателно.

⚠️ Кредитен консултант - за проучване на условията и изискванията на различните банки. Банка - за предварително одобрение на ипотечен кредит

8

Какво да правя, ако строителството се забави или спре?

Ако в предварителния ви договор има предвидени неустойки за забава, можете да предявите претенции към строителя за тяхното изплащане. Размерът на неустойката и условията за изплащането ѝ трябва да са ясно дефинирани – например определен процент от платената сума за всеки ден или месец забавяне след уговорения срок. При много голямо забавяне може да имате основание и за разваляне на договора.

⚠️ Адвокат - за защита на правата ви при забавяне - зависи изцяло от клаузите в предварителния договор, затова е важно да не подписвате такъв без експертно съдействие

9

Какво представлява Акт 16 и защо е толкова важен?

Акт 16, официално наричан "Разрешение за ползване", е финалният документ, който удостоверява, че строежът е изпълнен съгласно одобрените проекти и законовите изисквания и може да бъде въведен в експлоатация. Без Акт 16 имотът законово не може да се използва за живеене, не можете да се регистрирате на адреса и да получавате ток и вода на битови, а не на по-скъпите индустриални цени. Липсата на Акт 16 прави имота практически непродаваем и невъзможен за ипотекиране.

-

10

Какви са предимствата при покупката “на зелено”?

Основните предимства са по-ниската цена в ранните етапи на строителството и възможността за по-голям избор на етаж, изложение и разпределение на жилището. Често се предлагат и гъвкави схеми на разсрочено плащане. Купувате чисто нов имот, в който никой не е живял преди вас, и имате възможност да направите някои промени по интериора в процеса на строеж, след съгласуване със строителя.

-