Данък при продажба на имот: кога се дължи, колко е и как се декларира

Данък при продажба на имот дължите само ако продавате с печалба и не попадате в освобождаване по Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ). Данъкът е 10% върху разликата между продажната и покупната цена, намалена с 10% разходи. Без данък е продажбата на едно жилище след повече от 3 години, на до два имота след повече от 5 години и на наследен имот.

Кога не се дължи данък при продажба на имот

Законът освобождава доходите от продажба в точно определени случаи (чл. 13, ал. 1, т. 1 и т. 26 ЗДДФЛ). Условието във всички тях е срокът между датата на придобиване и датата на продажбата, а не колко време сте живели в имота.

Какво продавате	Условие	Основание
Един жилищен имот	Повече от 3 години между придобиването и продажбата	чл. 13, ал. 1, т. 1, б. „а“
До два недвижими имота (жилищни или не)	Повече от 5 години между придобиването и продажбата	чл. 13, ал. 1, т. 1, б. „б“
Земеделски и горски имоти, независимо от броя	Повече от 5 години между придобиването и продажбата	чл. 13, ал. 1, т. 1, б. „б“
Наследен или завещан имот	Без срок	чл. 13, ал. 1, т. 26
Реституиран имот	Без срок	чл. 13, ал. 1, т. 26

„Жилищен“ е имотът, който към момента на продажбата може да служи за задоволяване на жилищни нужди (§ 1, т. 51 от допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ). Няма значение дали сте живели в него или сте го давали под наем. Според практиката на НАП освобождаванията са самостоятелни основания: в една година може да продадете без данък едно жилище след 3 години и отделно до два имота след 5 години.

Освобождаванията не важат, ако продавате имоти като търговец, тоест в рамките на стопанска дейност (чл. 13, ал. 5 ЗДДФЛ). Кога редовните покупки и продажби се смятат за търговия е въпрос на преценка и там адвокат или счетоводител е задължителен.

Как законно да не платите данък при продажба на имот

Има три законни пътя и всички са в самия закон:

1. Изчакайте срока. Ако до 3-те (за жилище) или 5-те години (за друг имот) остават месеци, продажба след датата спестява целия данък.
2. Продайте без печалба. Данък има само при положителна разлика между продажна и покупна цена (чл. 33, ал. 1 ЗДДФЛ). Пазете нотариалния акт и платежните документи, с които доказвате цената на придобиване.
3. Наследеният имот е свободен от данък, без значение кога го продавате.

Прехвърлянето на имота на роднина, за да го продаде той, не помага: при дарение новият собственик започва да брои срока отначало, а цената му на придобиване е нула. Вписването на по-ниска цена в нотариалния акт не е спестяване, а укриване на доход, и ви оставя без доказателство за истинската цена при спор с купувача.

Как се изчислява данъкът

Облагаемият доход е положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване, намалена с 10% нормативно признати разходи (чл. 33, ал. 1 ЗДДФЛ). Върху него се дължи данък 10% (чл. 48, ал. 1). Процентите са еднакви за 2026 г.

Продажната цена е всичко, което получавате във връзка с продажбата, включително непарични престации (чл. 33, ал. 5). Цената на придобиване зависи от това как сте станали собственик (чл. 33, ал. 6):

Как сте придобили имота	Цена на придобиване
Покупка с документи	Документално доказаната цена в нотариалния акт и платежните документи
Покупка преди 1 януари 1998 г.	Документираната цена, актуализирана до 1997 г. с общия индекс на потребителските цени
Дарение или друго придобиване без документирана цена	Нула
Замяна с доплащане	Документираното доплащане
Замяна без доплащане	Пазарната цена на полученото имущество към датата на замяната
Сграда, построена срещу право на строеж	Документираната цена на земята за частта, за която е учредено правото на строеж

Десетте процента разходи се приспадат автоматично, без документи. Нотариалните такси, комисионната на брокера и ремонтите не се приспадат отделно, дори да ги докажете: законът ги покрива с тези 10%.

Пример: продажба на купен апартамент

Купили сте апартамент за €150 000 през 2024 г. и го продавате за €190 000 през 2026 г., преди да са изтекли 3 години. Това е пример с кръгли числа:

Стъпка	Сума за 2026 г.
Продажна цена	€190 000
Цена на придобиване	€150 000
Положителна разлика	€40 000
Минус 10% нормативни разходи	€4 000
Облагаем доход	€36 000
Данък 10%	€3 600

Същият апартамент, продаден след повече от 3 години от покупката, не се облага, ако през тази година не сте продали и друго жилище по същото основание.

Пример: продажба на подарен имот

Родителите ви са ви дарили апартамент през 2025 г. и го продавате през 2026 г. за €120 000. Цената на придобиване е нула, защото няма документирана цена (чл. 33, ал. 6, т. 3). Облагаемият доход е €120 000 минус 10% разходи, тоест €108 000, а данъкът е €10 800. След повече от 3 години от дарението същата продажба би била без данък, защото срокът се брои от датата на дарението.

Какво става, ако продадете на загуба

Нищо не дължите. Данък има само при положителна разлика между продажна и покупна цена (чл. 33, ал. 1 ЗДДФЛ), затова продажба на същата или по-ниска цена не се облага, дори да е преди изтичане на 3-те или 5-те години. Загубата обаче не намалява данъка върху другите ви доходи, например от заплата.

Кога и как се декларира продажбата

Доходът се смята за придобит в годината, в която сте получили парите: при плащане в брой или по банков път на датата на заверяване на сметката ви (чл. 11, ал. 1 ЗДДФЛ). Декларирате го в годишната данъчна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ (образец 2001) за същата година.

Какво	Срок	Основание
Подаване на годишната декларация	От 10 януари до 30 април на следващата година	чл. 53, ал. 1 ЗДДФЛ
Внасяне на данъка	До 30 април на следващата година	чл. 67, ал. 5 ЗДДФЛ
Отстъпка 5% от данъка за довнасяне, най-много €255,65 (500 лв.)	Декларация по електронен път и платен данък до 31 март, без подлежащи на принудително изпълнение публични задължения	чл. 53, ал. 6 ЗДДФЛ

За продажба през 2026 г. срокът е 30 април 2027 г., а отстъпката се ползва при подаване и плащане до 31 март 2027 г.

Как става подаването:

1. Влезте в портала за електронни услуги на НАП с персонален идентификационен код (ПИК) или с квалифициран електронен подпис (КЕП). Декларацията може да се подаде и на хартия в офис на НАП по постоянен адрес.
2. Попълнете частта за доходи от прехвърляне на права или имущество (Приложение № 5) с продажната цена и цената на придобиване; разходите от 10% се изчисляват от самата декларация.
3. Проверете дали през годината не са удържани авансови данъци, които се приспадат от дължимия.
4. Платете данъка по сметката на НАП, посочена в декларацията, до 30 април, или до 31 март, ако ползвате отстъпката.

Ако през годината сте имали само необлагаеми доходи, например продажба на наследен имот, не сте длъжни да подавате декларация (чл. 52, ал. 1 ЗДДФЛ).

Какви документи ви трябват

• Нотариалният акт за покупката или друг документ за придобиване, от който се виждат датата и цената.
• Платежни документи за покупната цена, ако в акта е вписана част от нея.
• Нотариалният акт за продажбата и документите за полученото плащане.
• При замяна: документ за доплащането или оценка на полученото имущество.
• При имот от преди 1998 г.: изчислението с индекса на потребителските цени.

Пазете документите и след продажбата. НАП може да поиска доказателство за датата и цената на придобиване и когато сте ползвали освобождаване.

Какво става, ако пропуснете срока

Данъкът остава дължим с лихва за забава, а за неподадена в срок декларация законът предвижда глоба (чл. 80 ЗДДФЛ). Подайте декларацията веднага щом забележите пропуска: санкцията за закъсняла декларация е по-малка от тази за недеклариран доход, който НАП открие при проверка.

Кога е нужен адвокат

Адвокат или данъчен консултант е полезен, когато не е ясно коя е датата или цената на придобиване (имот от наследство с дарение, делба, строеж върху собствена земя), когато продавате няколко имота за кратко време, или когато имотът е бил в съпружеска имуществена общност и се продава след развод. Преди подписването адвокат може да прегледа договора и нотариалния акт, а в каталога с адвокати ще намерите специалисти по вещно и данъчно право. Ако купувате, вижте и статията за покупка на имот „на зелено“.