Дължими данъци при продажба на недвижим имот
Данъчно право
Полезно
Обмисляте продажба на недвижим имот? Чудесно. А взехте ли под внимание факта, че продажбата ще генерира печалба за вас и като всеки друг доход, тя също подлежи на данъчно облагане?
Този момент често се подценява от продавачите, особено при първа сделка. Истината е, че данъчните задължения може да са сложни за определяне, дори да знаете в кой закон да потърсите информация. Затова събрахме на едно място отговорите на най-често срещаните въпроси, свързани с облагането на доходите от продажбата на недвижим имот, заедно с примери и практични съвети.
Какво представлява данък печалба при продажба на недвижим имот?
Данъкът върху печалбата при продажба на недвижим имот е данък, който всяко физическо лице дължи върху получената печалба от сделката – тоест върху разликата между продажната цена и цената, за която имотът е бил придобит.
📌 Официално е регламентиран в Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ).
Винаги ли се дължи данък при продажба на недвижим имот?
В България не всяка продажба на недвижим имот създава задължение за продавача да плати данък печалба. В повечето случаи законът предвижда задължение за плащане на данък, но има и изключения.
Кога не се дължи данък при продажба на имот?
Съществуват няколко основни хипотези, при които печалбата от продажба на недвижим имот не се облага с данък. Ето кои са те:
Продажба на недвижим имот, който сте притежавали повече от 3 години, не се облага с данък. Важно е този имот да има статут на жилищен, независимо дали сте го ползвали по предназначение.
Продажбата на до 2 недвижими имота (с жилищен или селскостопански статут), които сте притежавали повече от 5 години, не подлежи на данъчно облагане.
Продажбата на земеделска земя или горска имоти, които сте притежавали повече от 5 години, не се облага с данък - независимо колко такива имота продавате в рамките на една данъчна година.
Продажбата на наследствен имот не се облага с данък.
Кога се дължи данък при продажба на имот?
Във всички останали случаи се дължи данък - включително при продажба на имот, придобит чрез дарение (освен ако дарението не е от близък роднина и не попада в изключенията).
Как се изчислява дължимия данък при продажба на имот?
С данък се облага реализираният доход, изчислен върху т.нар. данъчна основа.
Законът допуска приспадане на 10% нормативно признати разходи, преди да се определи дължимият данък.
📣 Пример: Ако сте купили имот за 200 000 евро и го продадете след по-малко от 3 години за 320 000 евро, печалбата е 120 000 евро. От тази сума се приспадат нормативно признатите разходи (10% от 120 000 евро = 12 000 евро) и облагаемата сума става 108 000 евро.
➡️ Дължите 10% данък върху тези 108 000 евро = 10 800 евро.
Какво се случва, ако не реализирате печалба или продадете имота на по-ниска цена?
Ако продадете имота си на същата или по-ниска цена от покупната, то вие не реализирате печалба и съответно не дължите данък, дори ако сключите сделката преди да изтекат 3 години от придобиването на имота. Данък върху дохода от продажба се дължи само при положителна разлика между покупната и продажната цена (т.нар. марж), след приспадане на признатите разходи.
С други думи – ако не печелите от сделката, не дължите данък,
⚠️ Важно: Имайте предвид, че разпоредбите на ЗДДФЛ често се променят, обикновено в края на годината, влизайки в сила от 1 януари. Затова, преди да пристъпите към продажба, е добре да се консултирате с адвокат. На платформата Argumento ще намерите специалисти с опит в имотните сделки.
Трябва ли да подадете данъчна декларация при продажба на имот?
Да. Ако от продажбата на недвижим имот сте реализирали доход, който подлежи на облагане, то задължително следва да го декларирате пред Националната агенция по приходите (НАП), като подадете годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ.
🕓 Срок за подаване
От 2025 г. срокът вече е до 30 април вместо до 31 март, като при подаване до 30 април ползвате 5% отстъпка
📣 Пример: Димитър е купил три апартамента в кв. Кръстова вада с инвестиционна цел. След извършен ремонт и обзавеждане, през 2024 г. той продава единия апартамент и е задължен да подаде годишна данъчна декларация до 30 април 2025 г. Ако пропусне този срок, може да бъде глобен от НАП.
📬 Начини за подаване на декларацията
Онлайн – през портала на НАП:
с персонален идентификационен код (ПИК) от НАП
с квалифициран електронен подпис (КЕП)
По пощата – с обратна разписка
На място – в офис на НАП по постоянен адрес
💡 Препоръчваме подаване онлайн – по-бързо, сигурно и с възможност за отстъпка.
💰 Какви отстъпки може да ползвате?
Ако подадете декларацията по електронен път до 31 март и нямате просрочени публични задължения, може да се възползвате от 5% отстъпка от дължимия данък. Отстъпката не може да надвишава 500 лв.
⚠️ Важно: Допълнителна информация за данъчните и осигурителните изисквания може да получите в сайта на НАП и на телефон 0700 18 700.
Важни съвети
Събирайте и пазете всички документи по сделката - договори, нотариални актове, платежни нареждания и други разходни документи около плащането на нотариалните такси, брокерски комисионни и др. ще са ви от необходимост при изчисляване на данъчната основа.
Подайте декларацията навреме - ще си спестите 5% от дължимия данък, а и рисковете от допълнителни санкции и лихви.
Консултирайте се със специалист - ЗДДФЛ се променя често и макар информацията в тази статия да е актуална, тя не представлява правна консултация. Чрез Argumento можете да се свържете с опитен адвокат, който да ви посъветва спрямо конкретните обстоятелства.
Обмисляте продажба на недвижим имот? Чудесно. А взехте ли под внимание факта, че продажбата ще генерира печалба за вас и като всеки друг доход, тя също подлежи на данъчно облагане?
Този момент често се подценява от продавачите, особено при първа сделка. Истината е, че данъчните задължения може да са сложни за определяне, дори да знаете в кой закон да потърсите информация. Затова събрахме на едно място отговорите на най-често срещаните въпроси, свързани с облагането на доходите от продажбата на недвижим имот, заедно с примери и практични съвети.
Какво представлява данък печалба при продажба на недвижим имот?
Данъкът върху печалбата при продажба на недвижим имот е данък, който всяко физическо лице дължи върху получената печалба от сделката – тоест върху разликата между продажната цена и цената, за която имотът е бил придобит.
📌 Официално е регламентиран в Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ).
Винаги ли се дължи данък при продажба на недвижим имот?
В България не всяка продажба на недвижим имот създава задължение за продавача да плати данък печалба. В повечето случаи законът предвижда задължение за плащане на данък, но има и изключения.
Кога не се дължи данък при продажба на имот?
Съществуват няколко основни хипотези, при които печалбата от продажба на недвижим имот не се облага с данък. Ето кои са те:
Продажба на недвижим имот, който сте притежавали повече от 3 години, не се облага с данък. Важно е този имот да има статут на жилищен, независимо дали сте го ползвали по предназначение.
Продажбата на до 2 недвижими имота (с жилищен или селскостопански статут), които сте притежавали повече от 5 години, не подлежи на данъчно облагане.
Продажбата на земеделска земя или горска имоти, които сте притежавали повече от 5 години, не се облага с данък - независимо колко такива имота продавате в рамките на една данъчна година.
Продажбата на наследствен имот не се облага с данък.
Кога се дължи данък при продажба на имот?
Във всички останали случаи се дължи данък - включително при продажба на имот, придобит чрез дарение (освен ако дарението не е от близък роднина и не попада в изключенията).
Как се изчислява дължимия данък при продажба на имот?
С данък се облага реализираният доход, изчислен върху т.нар. данъчна основа.
Законът допуска приспадане на 10% нормативно признати разходи, преди да се определи дължимият данък.
📣 Пример: Ако сте купили имот за 200 000 евро и го продадете след по-малко от 3 години за 320 000 евро, печалбата е 120 000 евро. От тази сума се приспадат нормативно признатите разходи (10% от 120 000 евро = 12 000 евро) и облагаемата сума става 108 000 евро.
➡️ Дължите 10% данък върху тези 108 000 евро = 10 800 евро.
Какво се случва, ако не реализирате печалба или продадете имота на по-ниска цена?
Ако продадете имота си на същата или по-ниска цена от покупната, то вие не реализирате печалба и съответно не дължите данък, дори ако сключите сделката преди да изтекат 3 години от придобиването на имота. Данък върху дохода от продажба се дължи само при положителна разлика между покупната и продажната цена (т.нар. марж), след приспадане на признатите разходи.
С други думи – ако не печелите от сделката, не дължите данък,
⚠️ Важно: Имайте предвид, че разпоредбите на ЗДДФЛ често се променят, обикновено в края на годината, влизайки в сила от 1 януари. Затова, преди да пристъпите към продажба, е добре да се консултирате с адвокат. На платформата Argumento ще намерите специалисти с опит в имотните сделки.
Трябва ли да подадете данъчна декларация при продажба на имот?
Да. Ако от продажбата на недвижим имот сте реализирали доход, който подлежи на облагане, то задължително следва да го декларирате пред Националната агенция по приходите (НАП), като подадете годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ.
🕓 Срок за подаване
От 2025 г. срокът вече е до 30 април вместо до 31 март, като при подаване до 30 април ползвате 5% отстъпка
📣 Пример: Димитър е купил три апартамента в кв. Кръстова вада с инвестиционна цел. След извършен ремонт и обзавеждане, през 2024 г. той продава единия апартамент и е задължен да подаде годишна данъчна декларация до 30 април 2025 г. Ако пропусне този срок, може да бъде глобен от НАП.
📬 Начини за подаване на декларацията
Онлайн – през портала на НАП:
с персонален идентификационен код (ПИК) от НАП
с квалифициран електронен подпис (КЕП)
По пощата – с обратна разписка
На място – в офис на НАП по постоянен адрес
💡 Препоръчваме подаване онлайн – по-бързо, сигурно и с възможност за отстъпка.
💰 Какви отстъпки може да ползвате?
Ако подадете декларацията по електронен път до 31 март и нямате просрочени публични задължения, може да се възползвате от 5% отстъпка от дължимия данък. Отстъпката не може да надвишава 500 лв.
⚠️ Важно: Допълнителна информация за данъчните и осигурителните изисквания може да получите в сайта на НАП и на телефон 0700 18 700.
Важни съвети
Събирайте и пазете всички документи по сделката - договори, нотариални актове, платежни нареждания и други разходни документи около плащането на нотариалните такси, брокерски комисионни и др. ще са ви от необходимост при изчисляване на данъчната основа.
Подайте декларацията навреме - ще си спестите 5% от дължимия данък, а и рисковете от допълнителни санкции и лихви.
Консултирайте се със специалист - ЗДДФЛ се променя често и макар информацията в тази статия да е актуална, тя не представлява правна консултация. Чрез Argumento можете да се свържете с опитен адвокат, който да ви посъветва спрямо конкретните обстоятелства.
Често задавани въпроси
Често задавани въпроси
Често задавани въпроси
