Практически наръчник на наемодателя

Вещно право

How-to

Отдаването на имот под наем може да бъде доходоносна дейност, но е свързано и с редица юридически и практически предизвикателства. За да осигурите правилното протичане на наемните взаимоотношения и да избегнете проблеми вбъдеще, е важно да разберете ключовите аспекти на договора за наем, правата и задълженията си като наемодател, както и специфичните рискове и капани. С нашия изчерпателен наръчник ще бъдете винаги крачка напред.

Сключване на договора в писмен вид

Винаги сключвайте писмен договор за наем, за да избегнете правни проблеми в бъдеще. Макар Законът за задълженията и договорите (ЗЗД) да не определя писмената форма като задължителна, тя се е наложила в търговските и гражданските отношения, тъй като ясно регламентира правата и задълженията на двете страни и улеснява решаването на спорове.

Нотариална заверка на договора

Препоръчваме ви да заверите договора пред нотариус. Това дава допълнителна правна тежест и защитава и двете страни от некоректни действия.

Определяне на наемна цена

Ключов момент в процеса по отдаване на имот е правилното ценообразуване на месечния наем. През последните години пазарът е изключително динамичен, а определянето на правилния размер на наема зависи от множество фактори като: местоположението, квадратурата, състоянието и разпределението, обзавеждането на имота, етажността и състоянието на общите части, транспортната достъпност и инфраструктурата в района, и др. Отделете нужното време да се запознаете с конкуренцията във вашия район, за да определите реалната наемна цена за вашия имот. Имайте предвид, че необоснованото завишаване или занижаване на цената създава недоверие и чувство за нередност у потенциалния наемател, които е желателно да избягвате. Прието е наемната цена да бъде актуализирана спрямо пазара и/или инфлацията, но не по-често от веднъж годишно.

Изискване на депозит

В практиката се е наложило уговарянето на депозит, който най-често е равен на един или два месечни наема. Депозитът се използва като обезпечение при възникване на щети или при неплатени консумативи, като е необходимо в договора да определите ясно условията, при които може да бъде задържан частично или напълно.

Текущи разходи

Включете в договора ясни клаузи за поемане на текущите комунални разходи (ток, вода, парно, такси за общи части и др.) за ползване и поддръжка на имота (смяна на крушка, отстраняване на корозия от крановете и др.). Предходните обичайно са за сметка на наемателя, докато разходите по отстраняване на сериозни повреди и амортизации в жилището и общите части са отговорност на наемодателя.

Срокове

Срок на договора: Договорите могат да бъдат срочни (с фиксиран срок, но не по-дълъг от 10 години) или безсрочни. Ако след изтичане на наемния срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок.

Срок на плащанията по договора: Задайте ясен график за плащане на наема (например от 1-во до 5то число) и посочете метода на плащане (банков превод или в брой). В случай на плащане в брой, издавайте квитанции за всяко плащане, за да избегнете спорове.

Предсрочно прекратяване: Предсрочното прекратяване на договора е възможно както от наемателя, така и от наемодателя. Обикновено това става с едномесечно писмено предизвестие. Съветваме ви да включите клаузи относно допустимите обстоятелства за едностранно прекратяване на договора например при неплащане на наемната цена или комуналните разходи от наемателя, с които да защитите интересите си.

Допълнителни уговорки и защити

Освен основните договорености, включете в договора допълнителни клаузи, които да гарантират в максимална степен вашата защита:

  • Забрана за преотдаване на имота на трети лица без съгласието на наемодателя;

  • Клауза за неустойки при неспазване на договора (напр. при забавени плащания за всеки просрочен ден);

  • Право на контрол, за да се уверите дали имота се използва според уговореното предназначение.

  • Не пропускайте да сключите приемо-предавателен протокол - колкото по-подробен е той, с толкова по-малко спорни ситуации ще се сблъскате занапред.

  • Помислете за застраховка на имота срещу различни бедствия, прояви на вандализъм и др.

Данъчно облагане

Доходът от наем подлежи на данъчно облагане. Като наемодател сте задължени да декларирате получените приходи и да платите съответния данък. Уверете се, че сте запознати с местните данъчни правила, а ако имате нужда от съвет, попитайте Argumento.

В заключение

Намирането на подходящи наематели и установяването на дългосрочни отношения с тях не е въпрос само на късмет. Подходете с необходимото внимание и бъдете коректни в отношенията си, за да избегнете бъдещи конфликти.

Имате нужда от индивидуална консултация или съдействие при подготовката на документите? Стартирайте чат с Argumento и разберете правата и задълженията си сега или се свържете с адвокат бързо и удобно онлайн!

Отдаването на имот под наем може да бъде доходоносна дейност, но е свързано и с редица юридически и практически предизвикателства. За да осигурите правилното протичане на наемните взаимоотношения и да избегнете проблеми вбъдеще, е важно да разберете ключовите аспекти на договора за наем, правата и задълженията си като наемодател, както и специфичните рискове и капани. С нашия изчерпателен наръчник ще бъдете винаги крачка напред.

Сключване на договора в писмен вид

Винаги сключвайте писмен договор за наем, за да избегнете правни проблеми в бъдеще. Макар Законът за задълженията и договорите (ЗЗД) да не определя писмената форма като задължителна, тя се е наложила в търговските и гражданските отношения, тъй като ясно регламентира правата и задълженията на двете страни и улеснява решаването на спорове.

Нотариална заверка на договора

Препоръчваме ви да заверите договора пред нотариус. Това дава допълнителна правна тежест и защитава и двете страни от некоректни действия.

Определяне на наемна цена

Ключов момент в процеса по отдаване на имот е правилното ценообразуване на месечния наем. През последните години пазарът е изключително динамичен, а определянето на правилния размер на наема зависи от множество фактори като: местоположението, квадратурата, състоянието и разпределението, обзавеждането на имота, етажността и състоянието на общите части, транспортната достъпност и инфраструктурата в района, и др. Отделете нужното време да се запознаете с конкуренцията във вашия район, за да определите реалната наемна цена за вашия имот. Имайте предвид, че необоснованото завишаване или занижаване на цената създава недоверие и чувство за нередност у потенциалния наемател, които е желателно да избягвате. Прието е наемната цена да бъде актуализирана спрямо пазара и/или инфлацията, но не по-често от веднъж годишно.

Изискване на депозит

В практиката се е наложило уговарянето на депозит, който най-често е равен на един или два месечни наема. Депозитът се използва като обезпечение при възникване на щети или при неплатени консумативи, като е необходимо в договора да определите ясно условията, при които може да бъде задържан частично или напълно.

Текущи разходи

Включете в договора ясни клаузи за поемане на текущите комунални разходи (ток, вода, парно, такси за общи части и др.) за ползване и поддръжка на имота (смяна на крушка, отстраняване на корозия от крановете и др.). Предходните обичайно са за сметка на наемателя, докато разходите по отстраняване на сериозни повреди и амортизации в жилището и общите части са отговорност на наемодателя.

Срокове

Срок на договора: Договорите могат да бъдат срочни (с фиксиран срок, но не по-дълъг от 10 години) или безсрочни. Ако след изтичане на наемния срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок.

Срок на плащанията по договора: Задайте ясен график за плащане на наема (например от 1-во до 5то число) и посочете метода на плащане (банков превод или в брой). В случай на плащане в брой, издавайте квитанции за всяко плащане, за да избегнете спорове.

Предсрочно прекратяване: Предсрочното прекратяване на договора е възможно както от наемателя, така и от наемодателя. Обикновено това става с едномесечно писмено предизвестие. Съветваме ви да включите клаузи относно допустимите обстоятелства за едностранно прекратяване на договора например при неплащане на наемната цена или комуналните разходи от наемателя, с които да защитите интересите си.

Допълнителни уговорки и защити

Освен основните договорености, включете в договора допълнителни клаузи, които да гарантират в максимална степен вашата защита:

  • Забрана за преотдаване на имота на трети лица без съгласието на наемодателя;

  • Клауза за неустойки при неспазване на договора (напр. при забавени плащания за всеки просрочен ден);

  • Право на контрол, за да се уверите дали имота се използва според уговореното предназначение.

  • Не пропускайте да сключите приемо-предавателен протокол - колкото по-подробен е той, с толкова по-малко спорни ситуации ще се сблъскате занапред.

  • Помислете за застраховка на имота срещу различни бедствия, прояви на вандализъм и др.

Данъчно облагане

Доходът от наем подлежи на данъчно облагане. Като наемодател сте задължени да декларирате получените приходи и да платите съответния данък. Уверете се, че сте запознати с местните данъчни правила, а ако имате нужда от съвет, попитайте Argumento.

В заключение

Намирането на подходящи наематели и установяването на дългосрочни отношения с тях не е въпрос само на късмет. Подходете с необходимото внимание и бъдете коректни в отношенията си, за да избегнете бъдещи конфликти.

Имате нужда от индивидуална консултация или съдействие при подготовката на документите? Стартирайте чат с Argumento и разберете правата и задълженията си сега или се свържете с адвокат бързо и удобно онлайн!

Други популярни статии

Други популярни статии

Други популярни статии

Други популярни статии

Нашите верифицирани адвокати

Нашите верифицирани адвокати

Нашите верифицирани адвокати

Разгледай всички

Нашите верифицирани адвокати

Разгледай всички

Открий най-подходящия за теб и твоя казус адвокат

Открий най-подходящия за теб и твоя казус адвокат

Открий най-подходящия за теб и твоя казус адвокат