Отдаването на имот под наем може да бъде доходоносна дейност, но е свързано и с редица юридически и практически предизвикателства. За да осигурите правилното протичане на наемните взаимоотношения и да избегнете проблеми вбъдеще, е важно да разберете ключовите аспекти на договора за наем, правата и задълженията си като наемодател, както и специфичните рискове и капани. С нашия изчерпателен наръчник ще бъдете винаги крачка напред.

Сключване на договора в писмен вид

Винаги сключвайте писмен договор за наем, за да избегнете правни проблеми в бъдеще. Макар Законът за задълженията и договорите (ЗЗД) да не определя писмената форма като задължителна, тя се е наложила в търговските и гражданските отношения, тъй като ясно регламентира правата и задълженията на двете страни и улеснява решаването на спорове.

Нотариална заверка на договора

Препоръчваме ви да заверите договора пред нотариус. Това дава допълнителна правна тежест и защитава и двете страни от некоректни действия.

Определяне на наемна цена

Ключов момент в процеса по отдаване на имот е правилното ценообразуване на месечния наем. През последните години пазарът е изключително динамичен, а определянето на правилния размер на наема зависи от множество фактори като: местоположението, квадратурата, състоянието и разпределението, обзавеждането на имота, етажността и състоянието на общите части, транспортната достъпност и инфраструктурата в района, и др. Отделете нужното време да се запознаете с конкуренцията във вашия район, за да определите реалната наемна цена за вашия имот. Имайте предвид, че необоснованото завишаване или занижаване на цената създава недоверие и чувство за нередност у потенциалния наемател, които е желателно да избягвате. Прието е наемната цена да бъде актуализирана спрямо пазара и/или инфлацията, но не по-често от веднъж годишно.

Изискване на депозит

В практиката се е наложило уговарянето на депозит, който най-често е равен на един или два месечни наема. Депозитът се използва като обезпечение при възникване на щети или при неплатени консумативи, като е необходимо в договора да определите ясно условията, при които може да бъде задържан частично или напълно.

Текущи разходи

Включете в договора ясни клаузи за поемане на текущите комунални разходи (ток, вода, парно, такси за общи части и др.) за ползване и поддръжка на имота (смяна на крушка, отстраняване на корозия от крановете и др.). Предходните обичайно са за сметка на наемателя, докато разходите по отстраняване на сериозни повреди и амортизации в жилището и общите части са отговорност на наемодателя.

Срокове

Срок на договора: Договорите могат да бъдат срочни (с фиксиран срок, но не по-дълъг от 10 години) или безсрочни. Ако след изтичане на наемния срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок.

Срок на плащанията по договора: Задайте ясен график за плащане на наема (например от 1-во до 5то число) и посочете метода на плащане (банков превод или в брой). В случай на плащане в брой, издавайте квитанции за всяко плащане, за да избегнете спорове.

Предсрочно прекратяване: Предсрочното прекратяване на договора е възможно както от наемателя, така и от наемодателя. Обикновено това става с едномесечно писмено предизвестие. Съветваме ви да включите клаузи относно допустимите обстоятелства за едностранно прекратяване на договора например при неплащане на наемната цена или комуналните разходи от наемателя, с които да защитите интересите си.

Допълнителни уговорки и защити

Освен основните договорености, включете в договора допълнителни клаузи, които да гарантират в максимална степен вашата защита:

• Забрана за преотдаване на имота на трети лица без съгласието на наемодателя;

• Клауза за неустойки при неспазване на договора (напр. при забавени плащания за всеки просрочен ден);

• Право на контрол, за да се уверите дали имота се използва според уговореното предназначение.

• Не пропускайте да сключите приемо-предавателен протокол - колкото по-подробен е той, с толкова по-малко спорни ситуации ще се сблъскате занапред.

• Помислете за застраховка на имота срещу различни бедствия, прояви на вандализъм и др.

Данъчно облагане

Доходът от наем подлежи на данъчно облагане. Като наемодател сте задължени да декларирате получените приходи и да платите съответния данък. Уверете се, че сте запознати с местните данъчни правила, а ако имате нужда от съвет, попитайте Argumento.

В заключение

Намирането на подходящи наематели и установяването на дългосрочни отношения с тях не е въпрос само на късмет. Подходете с необходимото внимание и бъдете коректни в отношенията си, за да избегнете бъдещи конфликти.

Имате нужда от индивидуална консултация или съдействие при подготовката на документите? Стартирайте чат с Argumento и разберете правата и задълженията си сега или се свържете с адвокат бързо и удобно онлайн!